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合肥庐阳区和北城房价分析及近期购房建议

时间:2019-06-01 02:15 来源:未知 作者:admin

  原题目:合肥庐阳区和北城房价阐发及近期购房建议

  自7月底以来,合肥楼市敏捷转冷,不断持续了3个月。直到11月份,合肥二手房成交慢慢再次回暖,房价也有昂首趋向。庐阳区和北城处于合肥保守北部弱势区域,这一段时间房价表示若何?近期该若何买房?这篇文章我为大师阐发一下。

  我统计了合肥链家2018年二三季度所有二手房成交数据,共计3371个样本。2017年合肥二手房成交均价为16389元/平米,本年二三季度为16475元/平米,上涨86元/平米,涨幅0.52%,根基持平。

  因为链家数据更新较为滞后,再加上板块阐发要分多个篇章进行,且持续周期较长,此刻才更新到2018年第三季度。由于我次要研究房价变化纪律,用于指点投资,请不要太在意当前房价的绝对值,终究目前合肥房价全体比力不变,只是局部略有崎岖罢了。

  因为样本数量无限,再加上本年以来,一些板块不断在持续上涨,因而我们会看到个体小区房价数据,与当前可能有较大收支,部门小区仅供参考。接下来我将分区域对庐阳区和北城房价做一个阐发和点评,以环城河、中环路及长丰县界为界,我将两个区域分为四个板块,别离是:

  1、环城河内板块。这个区域很较着,就是环城河以内的区域。

  2、中环路内板块。具体范畴为:南淝河以北,板桥河以西,临泉路以南,潜山路以东。

  3、中环路外板块。具体范畴为:临泉路转潜山路、南淝河以北,板桥河路以西,大房郢水库以南,董铺水库以东。

  4、北城板块。大房郢水库最南端线以北,不断到北绕城高速附近。大都为长丰登证。

  与此次对比的数据是客岁全年的阐发,具体可参考我微信公家号“小易论楼市”文章《2017年合肥庐阳区和北城房价阐发及购房建议》),本篇次要关心2018年二三季度的成交环境。庐阳区和北城客岁共成交551套,本年二三季度成交660套,曾经跨越客岁全年数据。

  庐阳区二三季度成交均价为16986元/平米,比2017年(17268元/平米)下跌282元/平米,跌幅-1.63%。成交周期从57.4天添加到68.7天,耽误了11.3天;议价空间从3.03%降至2.68%,收窄0.35个百分点。

  北城二三季度成交均价为11148元/平米,比2017年(10738元/平米)上涨410元/平米,涨幅3.82%,高于全市平均值。成交周期从32.8天添加到56.9天,耽误了24.1天;议价空间从2.34%降至2.14%,收窄0.2个百分点。

  关于其他区的阐发文章,请关心我微信公家号“小易论楼市”,后台答复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“经开”等区域环节词查看即可。

  环城河内板块

  环城河内板块共成交127套二手房,板块成交均价为21117元/平米,较2017年(19860元/平米)上涨1257元/平米,涨幅6.33%。板块全体议价空间跟客岁根基持平,成交周期有所耽误。

  45中学区房的成交占比达到2/3,是42中的2倍不足。45中成交均价为22409元/平米,42中为18668元/平米,前者比后者超出跨越20%,45中涨幅也是42中的3倍不足。从议价空间和成交周期上来看,45中学区房也比42中强势良多。

  “45中+南门小学”照旧是房价最高的板块,因区域内小区多而复杂,我把它们同一归为一类,以路定名,别离是:人民巷,红星路和金寨路。这些小区均价都跨越了2.4w,个体房源以至达到3w+。

  虽然均价很高,平均涨幅根基都在15%以上,跟我之前阐发其他区对比,这个数值算是最高的了。42中的学区房,比拟之下就弱势良多(微信公家号“小易论楼市”《合肥的线年合肥初中学区最新排名》)。

  “45中+南门小学”的学区房,面积在50平米以下的,单价根基都在2.8w以上,1房户型鲜有低于3w的;面积在50-70平米之间的,单价根基都在2.5w-3w之间;面积跨越70平米的,价钱也大都跨越2.5w。未碰头积跨越90平米户型的成交记实。

  学区房的涨幅,我估量又刷新了良多人对它的认识,即便碰到熊市,学区房价钱仍是那么坚挺。我之前讲过良多次,合肥是一个外来生齿不竭涌入的城市,限购从某种意义上只能抑止房产投资客,却无法限制刚需以及他们对学区的需求,而刚需才是学区房最坚实的支持。

  每年学区房需求在不竭添加,而真学区房资本却一年比一年严重,这才是导致学区房价钱不竭上涨的底子缘由。之前小密圈有人提到这么一个问题,此刻事实是买限价盘好,仍是投资学区房好?我在这里简单阐发一下。

  学区房升值比力不变,属于小步快走,熊市也不影响,但牛市波涛不惊;新房次要受周期影响较大,由于资本配套不成熟,熊市容易低迷,但牛市涨幅惊人。一般一个周期下来,优良板块的新房,升值空间大都能跨越学区房,这个周期大要是5-6年摆布。

  这个时间,刚好笼盖“期房交房+产证满两年”,而不消收入更多的增值税成本,收益达到最大。因而,若是你只是5年以内的短期投资,能够选择线年的持久投资,能够选择限价房。

  45中+南门小学”的学区房,仍是“45中+六安路小学”的学区房,都遵照“距离学校越近,价钱越高;距离学校越远,价钱越低”的准绳。出格偏僻的小区,即便属于45中学区,价钱可低至1.5w-1.6w摆布,42中则更低,根基表现不出溢价。

  陈冷巷,成交均价曾经达到1.56w,跟目前最低价的45中学区房差不多了。

  中环路内板块

  90套二手房,板块成交均价为16469元/平米,较2017年(15571元/平米)上涨898元/平米,涨幅5.77%。板块全体议价空间较客岁添加0.62个百分点,成交周期耽误16.9天。

  国光万豪广场小公寓成交量达到11套,并且均价很是低,只要1.2w不到,拉低了客岁板块价钱,而本年仅成交3套,并且板块总体成交量不大,误差较大,所以形成板块大涨的假象。现实环境是,板块内各小区普跌。

  国光万豪广场的成交来看,耐人寻味。履历了2016年合肥房价大涨,良多人饥不择食,在2017年慌忙上车,因为小公寓门槛较低,成为部门入门级刚需的首选。但颠末2018年的调整,这种劣质板块的劣质资产,根基都回调了-10%摆布。

  世纪核心公寓,均价1.55w,即便位置相对好一些,我感觉也没什么升值潜力可言。所以,对于非抢手板块、非真学区的公寓房,必然要稳重下手。

  柏景湾,看来小区的品牌、物业和质量,照旧是房产保值升值的法宝,即便在熊市,位于相对劣质的板块,价钱仍然坚挺。板块内几个在售新小区,根基都在2w+,价钱未便宜,由于区域曾经成熟,投资价值相对不高。

  中环路外板块

  333套二手房,板块成交均价为16195元/平米,较2017年(16587元/平米)下跌392元/平米,跌幅-2.36%。板块全体议价空间较客岁收窄0.6个百分点,成交周期耽误8.2天。

  中铁国际城、万科丛林公园和橡树湾,三个超等大盘共成交156套,几乎占去板块的半壁山河。

  中铁国际城比其它两个楼盘成交的总和还多,但均价只要它们的3/4摆布。中铁国际城各个园之间,成交均价也不太一样,更接近里面的桂园、德园、和畅园,比其它要超出跨越10%以上,我想距离42中中铁校区和六安路小学分校近,也是一方面缘由。

  广园和旭园,不单单价低,均价也呈现了必然的下滑,它们房龄是中铁国际城中最老的了,看来后期很难打赢大盘。品园虽然成交均价低一些,但房龄比力年轻,资产相对优良一些。

  橡树湾是板块内均价少有能跨越2w的小区,涨幅达到7.13%,这是一个不错的成就。除了华润品牌和优良物业外,良多人还比力认45中橡树湾校区这个学校,虽然我感觉它其实称不上什么勤学区,但不妨碍橡树湾是一个优良小区。

  万科丛林公园平均涨幅为4.22%,无论从成交量仍是成交均价上,都当之无愧是板块内的霸者。若是本年45中丛林城校区考得再好一些,我可能会将其列入1档资产,但很可惜,成就还不如橡树湾校区,最多是2+档资产,这该当是该小区独一的败笔(微信公家号“小易论楼市”《合肥的优良房产和劣质房产》)。

  万科丛林公园凭仗其本身品牌劣势,用造城思维进行房地产开辟,出力改善周边情况前提,制造一个很是优良的城市板块,再辅以学区概念,进一步提拔区域地盘价值和房产价值。无论从城市办理者、房地产开辟者,仍是购房者角度来看,都实现多赢,构成一个良性轮回,值得良多开辟商自创。

  万科丛林公园目前在售的臻园,装修存案均价为19319元/平米,与其位置附近的曦园,二手房成交价带税现实曾经达到2.3w以上,倒挂近4000元/平米。买到就是赚到,所以找关系、要求全款等一系列附加前提,都见责不怪。

  2w+的二手房小区只要三个,别离是:万科丛林公园,橡树湾和海亮红玺台,其它的小区根基都在1.5w-1.6w及以下。其它2w+的在售小区,诸如融创长江壹号,唐宁府,尚坤海棠四时,林海湾,国贸天成,合肥院子等,价钱与区域资本价值很难婚配,根基没有什么相对投资价值。

  碧桂园时代倾城,山河庐州印,信达庐阳府,旭辉玖著和蓝光半岛第宅,价钱根基在1.7w摆布,虽然部门小区有较大扣头,但也远超周边二手房小区成交均价,在我看来,投资价值都不大。

  108套二手房,板块成交均价为11148元/平米,较2017年(10738元/平米)上涨410元/平米,涨幅3.82%。板块全体议价空间比客岁收窄0.2%,成交周期耽误24.1天。

  1、区域不限购;2、次新房较多,房龄相对年轻;3、前期根本房价较低,近两年区域供需达到相对均衡或者严重;4、地铁8号线规划的潜在利好。

  20天摆布。相对较短的成交周期,还有低于大盘的议价空间,与前两年比拟,也能够看出北城板块在供需上曾经呈现微妙的变化。

  1.2w以上,而二手房1.1w的采办门槛,再加上房龄相对年轻,显得颇有性价比,进而带动了房价上涨。还有,北城万达广场的开建,以及合肥六中的北迁,进一步填补了贸易和学区上的短板。

  1.3w-1.4w摆布,与周边二手房1.1w-1.15w的均价对标,较着透支。

  山河庐州印和碧桂园时代倾城曾经够偏了,祥源玖悦湾、中铁悦湖国际和新城悦隽九里,更是偏安一隅。没有地铁规划,没有资本劣势,大情况还比力差,若何支持起1.2w-1.3w的价钱?等市区拓展到它们脚下,生怕它们也曾经老了。

  庐阳区和北城房价阐发总结及购房建议

  一是房龄,二是学区。此中学区要素能占到一半以上,房龄对真学区房来讲,保值影响不大,升值略有影响;但对非学区房来讲,房龄要素该当能占到一半以上。

  1993年,中环路内板块为2007.7年,中环路外板块为2011.6年,北城板块为2014.7年,越往外围拓展,房龄越年轻。

  2009.8年,因而环城河内板块和中环路内板块的绝大部门非学区房,其升值潜力,是逐步打不赢大盘的。但环城河内板块有45中和42中两个真学区护体,会比力保值,根基不受房龄影响,双学区房涨幅以至还远超大盘。

  小易论楼市”《合肥优良房产的品级评价》)。

  6-7月份,因而每年11月份到来年3-4月份这段时间,会是学区房的成交高峰期,特别是年后的3月份,房价还会继续冲高,因而有学区需求的家长,应尽量在年前下手。

  万科丛林公园这个限价盘外,庐阳区当前在售新房,绝大部门都是投资大坑,若是为了投资需要,建议不要考虑庐阳区。

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